和者筑善
CHONGQING
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31
2021.05
那些热爱市中心的人,这也许是它离你最近的一次

2020年年初,重庆统计局发布了《2019年重庆市国民经济和社会发展统计公报》。重庆的常住人口比上一年增加22.53万人。

这已经是重庆连续多年,保持常住人口20万以上的增长。而且重庆的常住人口增量是四大直辖市中最多的,比天津、上海增量之和还高出3倍。

但是从高素质人才的占比看,重庆还处于追赶地位。

所以在今年1月,市政府发布了一份《重庆市引进科技创新资源行动计划(2019-2022年)》,提出到2022年累计引进100所高校、科研院所和企业在渝布局研发机构,助力重庆实现创新发展。




北京理工大学重庆创新中心二期效果图



图来源于北京理工大学官网

城市人口会越来越多,城市能级越来越大,竞争就会更激烈,包括对城市核心居住空间的争夺。普通家庭与市中心之间的距离,渐行渐远。

想留在市中心,越来越难。


一方面新出来的楼盘太少,选择空间窄,就那几根“独苗”。

另一方面,总价越来越高,大部分人只能敬而远之。

但是对于有些“不将就”的购房人群,他们追求生活品质感,热爱市中心的生活氛围,不愿委屈自己降格以求,始终将目光瞄向市中心,在寻找机会。

——1 ——

从房子增值保值角度和生活圈来看,住在市中心,都可以用“省心”来概括。

先说增值保值,今年有国内机构做过一次房价涨幅对比,从2010年10月到2020年8月十年,涉及全国217个城市。




虽然上海没在前十,但是不少城市涨完,还没有它10年前贵,所以我单独把排在第26名的上海也附在后面。

这个数据做得还比较保守,各个城市跑来认领的网友纷纷表示,实际均价更高一点。这还不算其它附加值,比如市中心的、门口有地铁的房子,又会高不少。



城市核心区的房子本身就是“领队”,随着城市价值的提升,中心区的房子又会“水涨船高”。

重庆也一样,同样是2002年的房子,枫香庭现在的二手单价在14000左右,黄金堡的房子不到10000。

两个小区之间的距离只有2.6公里,8分钟的车程,黄金堡当时还属于比较出名的高端盘,但差别就是前者有轨道有商圈,生活圈更省时省心。

不过说实话,跟前面几个城市比起来,在重庆要想留在市中心的上车门槛已经低了很多。

——2——

今天要说的这个地方,是正宗主城核心区。

它到观音桥商圈只有4.7公里,与三峡广场只隔了一座桥,只有2.8公里的距离。

说这两个商圈分别是江北和沙区最繁华的商业中心,相信重庆人都不会有异议。

另外,它距离渝北区最高端大气上档次的新光天地也只有4.3公里,到源著天街3公里,时代天街5.2公里,就算要去解放碑也只有9.3公里。

这个地方就是大石坝。

把它与上述一众商圈的路程、实际通达时间定位后,会发现这个地理位置实在是过于优越。

大石坝本身还有三个商业配套:东原新新PARK、重庆SM广场和金辉商业MALL。

从地理区位上看,它到几个核心区的商业中心都很近,是江北区、沙区、渝中区、渝北区的四区几何中心。



说到城市几何中心,让我想到大坪,也是城市几何中心。

同姓一个“大”字,大石坝和大坪所处在城市核心区的城市价值,都是几区交汇的几何中心。

不同的是,大石坝临江、有历史文化的积淀,所以大坪已经成功新建起一个商圈,大石坝则侧重对高端生态居住区的打造。

——3——

我们看任何城市的住宅改善逻辑,会发现有两条通用的路径:

①新区建设,再造新城。

②市中心城区的焕新。

大石坝显然属于后者。

从2012年开始,大石坝进行了大量的城市焕新,随着东原、华润、首创几个项目的进入,除了住宅的升级,还对商业商务作了填补。

把它称作大石坝焕新1.0版。

从2016年开始,随着玉带新城的调研启动,就已经陆续开启了大石坝板块焕新的2.0版。



这是当时的工作简讯,下面有很多领导的名字,就不截上来了。

玉带新城的定位: ①商业,建设高水平的城市商业新中心。②科技,将玉带科技文化城建成公园式的科技城。③人文,在徐悲鸿文化的基础上,加强历史印迹的保护,建设科学科普展示城。④产业,德国企业总部的落地。 与1.0版不同的是,它这次的焕新,是全方位的: 北滨路综合改造工程步道,已经在今年初完成。 今年1月份,“两江四岸”十大公共空间之一的盘溪河入江口设计方案公布出来,说要通过“两点一线”的空间架构,打造集自然生态与人文活力于一体的滨江区域。 整个大石坝区域还有交通的升级大动作。 2019年,总投资有大约4亿的盘溪立交已经开建。 上跨双向4车道,下穿双向6车道,还配套了完善的人行天桥系统。 向东:可以沿松石大道到达红旗河沟、观音桥; 向西:过双碑大桥、双碑隧道进入大学城片区,也可通过石马河进入内环快速; 向南:通过盘溪路到达大石坝片区,通过石门大桥进入沙坪坝区; 向北:沿盘溪路可到达南桥寺、大竹林片区,继续向北通过金通大道可去往渝北区。



盘溪立交效果图,来源新闻媒体

板块内还规划了3条地铁及轨道线: 轨道5号线、地铁环线、地铁4号线西延线。 这些交通路网完成时,板块的交通和区位优势还会更加凸显。 它的城市建设、交通配套、休闲配套都在提档,居住生活品质也在提档,随着保利·阅江台的亮相,又会将区域的居住品质拉高一大截。 可以说,这些提档升级,已经涉及到大石坝的“腹背”之处。 这也是城市发展过程中,核心区域更新迭代的自身需要。 最难得的是,在主城传统核心区的更新迭代,通常只是小块小块地进行,像大石坝这么大范围、大动作的升级是很少有的机会。

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所以围绕大石坝和保利·阅江台,近期可以实现的,是层层叠叠的生活圈,就像泛起的三层“涟漪”: 涟漪的最中心,是保利·阅江台家门口的5万方商业MALL和门口的多个大型超市。 外面一层,也就是项目3公里范围内,就有的新新PARK、SM广场、源著天街、北滨路、三峡广场等众多商业配套的生活圈。 第二层,3到5公里生活圈,是观音桥商圈和新光天地生活圈。 第三层,是时代天街、解放碑……一连串的商业中心,早已配备完整。 同样的多选题,还体现在它的公园配套上。 除了前面说到的滨江步道,项目周围还有石门公园、金海湾滨江生态公园、盘溪河滨河公园、鸿恩寺森林公园、重庆儿童公园等等。 在城市的生活圈中,已经算是“顶配”了。 这才是真正的“市中心居住Style”正确打开方式。 而未来,城市还会再中心化,市中心的居住价值还会放大。在越来越细分的生活方式下,大石坝不仅有现成的城市生活,还有“区域成长预期”。

——5——

是什么让我们不愿离开市区? 很多人觉得在市区生活会更方便,周边的配套设施更完善,到处都是购物、休闲、健身和娱乐的去处。 就说大家每天都会面对的上下班路,市中心的公共交通发车次数更频繁,路线也更多,几十条路线供你选择,伸手抓抓头发都有可能不小心拦到出租车,完全不用担心赶不上公交上班会迟到。 就算是自驾往返,如果你要和住得远点的同事,在同一时间段从各自家中出发。不难想象,当你到单位楼下吃完早餐,或是化完妆,并且举止从容地端着杯子,啜上一小口茶的时候,你的同事才披头散发地赶拢。 当然,你也可以选择多睡半个小时出门。 还有一个都市“打工人”必须面对的问题。 绝大多数单位的办公场所都在市内,下班后的单位团建,或是三五好友小聚、商务宴请也会大概率选在市内,这也意味着我们的工作圈和朋友圈没办法离开城市核心。 住在市中心自然会享受到更多便利。

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说回保利·阅江台项目。 大家都知道,市中心+完善便利的配套,反映到土地市场的敏锐度自然是极高的。 所以在今年5月11日的土拍中,保利·阅江台这块地有5家实力房企报名,经过激烈的竞争,最终被保利抢到手。



黄色区域就是保利·阅江台

这块地区域价值很难得,前面提到的交通配套,在保利·阅江台门口就是地铁4号线西延线的站点,可以说是无缝接入了。

单凭这一点,就可以秒杀掉一大片市场同类。 它就近的地方,还有几个市级的医疗配套:市中医院、市妇幼保健院、肿瘤医院、西南医院。 周边的教育资源也很丰富,就近有从幼儿园到大学的全链条教育资源,玉带山小学、字水中学、宏帆八中等等,并且从双碑大桥和双碑隧道过去就是大学城。 享尽城市各种资源,所以保利集团一直很看好和重视这块地,并且会在重庆首次落地它的“阅”系产品。 “阅”系是保利迭代升级的最新产品系,也是保利首次以定制高奢生活方式,作为聚焦而精研的产品系列。 但为什么要等到大石坝项目,才将“阅”系首次落地重庆? 那是因为对于这个产品系,保利从土地、产品、外观,再到物业等等都有一套严格的标准。 在土地上,“阅”系要求必须在城市板块的传统主城区域。产品的打造上,追求的是区域之最、地标级住区。 当然在颜值方面,无论是从外立面还是园区,都会大大提升大石坝板块的水准。 物业上,更是有“阅”系自己的一套服务体系,其中涵盖4个维度,8个类别和125项细节。 项目还没开始销售,更多的信息我们也不了解。但是从目前掌握的信息看,是有不少亮点的,从建筑布局上,保利·阅江台采用的围合式布局,这就区别于市面上大多数产品。 对于大多数开发商来说,更愿意采用品字形布局,因为能土地利用最大化,多设置几栋楼,围合式建筑不能保证开发商的利润最大化,但是能让居住体验最优化。 所以,站在居住体验的角度,围合式布局的稀缺性和优势还是相当明显的。这也从侧面,说明了保利的匠心。



保利·阅江台意境图

保利·阅江台主要是洋房、洋楼和平层几种业态,是建面约100㎡—146㎡的板式产品,以二梯三户为主,属于高端改善类住宅。 据说项目产品有不少亮点,在同类产品中也有很多突破。

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繁华以新的面貌归来。 江岸、公园、商圈、轨道、医院,这里被各种便利配套环绕,每一天和每一季上演着周而复始的美好日常。 雅各布斯在《美国大城市的死与生》中说: “你可以轻而易举地竖起一座座高楼,可是无法移植的是,自然而然形成的街道,还有社区中所蕴含的那种城市活力。” 深入市中心腹地的保利·阅江台,给不愿为房子妥协、不愿出城的你,提供了一个留下来的机会。